サラリーマンのための不動産投資

1Rマンションをすでに購入してしまった方には申し訳ないのですが、

初心者の方には少し危険です。まして節税となると勧誘されても

新築1Rは購入すべきではありません。区分所有は、賃借人が入居すれば、

入居率100%ですが、反対に空き室にやれば、入居率0%というものです。

なので、一旦空き室になれば、元利金の返済や費用は自分の財布から

の完全持ち出しになります。マンションは空き室でも管理費や修繕積立金、

固定資産税は取られます。1室で入居率50%というのはありえませんので、

0か100かの賭けになります。

銀行が投資用区分マンションの融資に消極的なのは、リスク率が極端に

高いからです。ですので、新聞紙上でよく広告が掲載されている投資用

マンションは手を出さない方が無難でしょう。土地の価格がほとんどない

区分マンションは大部分が建物の値段となります。土地は減価しませんが、

建物は減価してしまいます。区分マンションはいつの時点で購入したとしても、

マンション自体の価値は下がってしまいます。そしてその減価分を家賃収入で

改修しているということになってしまうのです。

例えばキャッシュで借入金なしで購入して、部屋は全期間満室状態で

あっても（建物減価分・維持管理経費分を合わせた金額）と入居者から

受け取る家賃収入との、どちらが多いのか、綱引きは続くので、

まして空き部屋になれば、完全に持ち出しです。家賃を下げなければ、

入居者は決まりません。マンションは、例え中古マンションであってもそもそも、

ローンを組んで買ってきた場合は、キャッシュフローは出ないものと

シュミレーションした方がよさそうです。

キャッシュフローを出したいのであれば、つまるところ、マンションは

激安物件。オールキャッシュで購入してリフォームして、賃貸に出す。

少し自分で勉強して、これならいいな！と思えるようにして、

やっとキャッシュフローが出るものだと思います。

投資用マンション経営は物件価値だけではなく、物件以上に価値付けをするのは、実はオーナーであるあなたです。